Como se calculam as mais-valias no IRS na venda de imóvel?

Para quem faz sentido declarar a venda no IRS?

Faz sentido, e é obrigatório, para todos os residentes fiscais em Portugal que vendam um prédio urbano. Não há margem para opção: o Anexo G da Modelo 3 entra na declaração do ano seguinte à venda. A questão real não é "se" declara, mas "como" e "quanto paga".

O planeamento fiscal faz diferença para quem se encaixa em pelo menos uma destas situações: vende uma HPP e está a comprar outra (cenário de reinvestimento, com isenção total ou parcial); vendeu há menos de 5 anos um imóvel com perdas que ainda pode reportar; é não residente fiscal e quer optar pelo regime de residente da UE para ficar nas taxas progressivas em vez dos 28% autónomos; tem rendimentos no ano da venda muito acima ou abaixo da média (o timing da venda altera o escalão).

Tentar evitar a declaração não é caminho. A AT cruza a escritura com o NIF de forma automática e o Anexo G chega pré-preenchido. O que o vendedor pode (e deve) fazer é juntar os comprovativos das deduções. Sem eles, a base tributável fica artificialmente alta.

O que ninguém lhe diz sobre as mais-valias?

Na nossa experiência a acompanhar vendas em Lisboa, há quatro pontos onde a maior parte dos vendedores chega à declaração sem estar preparado:

1. O coeficiente de desvalorização monetária parece pouco, mas em períodos longos faz diferença. Para um imóvel comprado em 2010 e vendido em 2026, o coeficiente fica perto de 1,30, o que aumenta o valor de aquisição em 30% e reduz a mais-valia tributável em proporção. Os simuladores que ignoram este coeficiente sobrestimam o IRS a pagar.

2. As obras só contam com factura. A reabilitação que custou 25.000 € paga em dinheiro não desconta: sem factura emitida em nome do proprietário com NIF, o encargo não é dedutível. A regra fiscal é mais apertada do que o senso comum sugere. Comprovativo é factura, não recibo verde nem transferência bancária.

3. O reinvestimento em HPP é a maior alavanca, e é proporcional. Quem vende a HPP por 400.000 € e compra outra por 280.000 € não fica isento na totalidade. Fica isento na proporção 280/400, ou seja, 70% da mais-valia. Os 30% restantes tributam normalmente. A AT verifica o cumprimento via Anexo G.

4. O regime de residente da UE para não residentes mudou tudo em 2023. Depois do acórdão Hollmann e da subsequente alteração legislativa, não residentes fiscais em Portugal mas residentes na UE podem optar pelo regime equiparado ao residente: englobamento das mais-valias com taxas progressivas em vez dos 28% autónomos sobre a totalidade. Para mais-valias abaixo dos 60.000 € costuma ser vantajoso. Acima desse valor, depende do escalão.

A equipa LisbonHomes vê a frustração concentrada em dois momentos: ao receber a declaração pré-preenchida da AT em Abril sem os encargos descontados, e ao perceber que as obras pagas em dinheiro não entram na conta. O planeamento começa antes da escritura.