Quanto custa realmente comprar casa em Lisboa em 2026?
Custos reais de comprar casa em Lisboa em 2026: IMT, Imposto de Selo, escritura, registos e avaliação. Fórmula, exemplo prático e armadilhas que ninguém avisa.
Por Lucas Toledo · Revisto por Arnaldo Toledo (AMI 10786) · Sobre a equipa · Atualizado maio de 2026
Comprar casa em Lisboa por 350.000 € custa, na realidade, entre 378.000 € e 385.000 €. A diferença (8 a 10% acima do preço de venda) distribui-se por IMT, Imposto de Selo, escritura, registos e avaliação bancária. Quem só orça o preço pedido encontra a surpresa na escritura, geralmente sem margem para renegociar. O que se segue decompõe cada parcela com a fórmula em vigor em 2026 e o caso típico de uma Habitação Própria Permanente.
Para quem faz sentido comprar agora?
Faz sentido para quem tem pelo menos 10% do valor do imóvel em entrada e mais 8 a 10% disponíveis para custos. Se ainda não chegou aí, a conversa é orçamento, não compra. Faz sentido também para quem tem residência fiscal estabelecida em Portugal (NIF activo e Modelo 3 do IRS entregue), porque é assim que se acede aos escalões de Habitação Própria Permanente. Quem compra como segunda habitação ou para arrendamento paga IMT em escalões mais pesados. E faz sentido para quem tem horizonte mínimo de 5 anos: abaixo disso, os custos de transacção dificilmente se diluem e arrendar fica mais favorável na maioria dos cenários.
Não faz sentido para quem tenta "entrar" no mercado sem reserva de emergência. A regra que aplicamos com compradores no terreno é simples: se a entrada esgota a poupança, a compra é prematura. Os primeiros 12 meses trazem despesas que não estavam no Excel (IMI proporcional, condomínio, pequenas obras, mobiliário, seguros).
“Olhe… tive um casal o mês passado, pediam para baixar 3 000 € no preço. Conseguimos. Só que com isso caíram no escalão de IMT a cima — 8 200 € a mais. É que o salto, sabe, é em cima do valor todo. Custou-lhes a noite. É das primeiras contas que peço para correr antes de fazer proposta.”
Quanto custa?
| Parcela | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| Preço do imóvel | 350 000 € | Exemplo HPP — escritura · 2026 |
| IMT (HPP, 2026) | ~14 240 € (~4,1%) | AT — CIMT (Decreto-Lei 287/2003) · 2026 |
| Imposto de Selo (escritura) | 2 800 € (0,8%) | AT — Tabela Geral IS · 2026 |
| Imposto de Selo (crédito habitação) | 1 680 € (0,6% sobre crédito) | AT — Tabela Geral IS (Verba 17.1) · 2026 |
| Escritura + registos | 1 200 € | Cartório / Conservatória do Registo Predial · 2026 |
| Avaliação bancária | 400 € | Banco mutuante · 2026 |
| Seguros (vida + multirriscos, ano 1) | 600 € | Mediador / banco · 2026 |
| Total custos adicionais | ~20 920 € (~6,0% sobre preço) | Soma de IMT + IS escritura + IS crédito + escritura/registos + avaliação + seguros |
| Total a desembolsar | ~370 920 € | Preço + custos — sem contar entrada (10-20%) e despesas de mudança |
T1 350 000 € em Habitação Própria Permanente — Lisboa, 2026
Comprador residente fiscal em Portugal, primeira habitação, com crédito a 80% do preço (280 000 €). IMT no ramo HPP, taxa marginal e parcela a abater do escalão aplicável em 2026.
Cálculo: IMT 14 240 € + IS escritura 2 800 € + IS crédito 1 680 € + escritura/registos 1 200 € + avaliação 400 € + seguros 600 € = 20 920 € em custos adicionais (6,0% sobre preço). Total a desembolsar ≈ 370 920 € (preço + custos).
O que ninguém lhe diz sobre os custos reais de comprar casa?
Na nossa experiência a acompanhar compradores em Lisboa, quatro armadilhas surgem com regularidade e raramente entram na conversa inicial com o agente:
1. O escalão do IMT salta na totalidade, não sobre o excedente. Comprar a 195.000 € e a 194.000 € tem implicações fiscais materialmente diferentes: a mudança de escalão reescreve a fórmula na íntegra. Vimos negociações onde o vendedor abateu 1.000 € no preço pedido para o comprador entrar no escalão abaixo e poupar ~3.000 € de IMT.
2. A avaliação bancária pode baixar o valor financiável. O banco financia até 90% do mínimo entre o preço de escritura e o valor da avaliação. Se a avaliação vier abaixo do preço pedido (aconteceu com frequência em 2023-2024, quando o mercado avançou mais rápido que os critérios bancários), o comprador cobre a diferença em capital próprio.
3. O Imposto de Selo do crédito habitação é duplo. Há um IS sobre a escritura (0,8% sobre o valor) e outro sobre o contrato de crédito (0,6% sobre o capital financiado, em prazos acima de 5 anos — o caso típico). Os simuladores online raramente os mostram juntos.
4. O IMI cai no primeiro 1 de Abril após a compra. Quem assina escritura em Setembro paga IMI proporcional pelo período remanescente nesse ano, e o cheque chega quando já está a digerir a mudança. A taxa em Lisboa em 2026 mantém-se entre 0,3% e 0,45% do VPT, conforme deliberação anual da Câmara Municipal de Lisboa.
A equipa LisbonHomes vê a maior parte das frustrações na escritura, não na pesquisa nem na negociação. É lá que os números deixam de ser estimativas.
Como funciona o IMT, IS e IMI em 2026?
Como funciona o IMT?
O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é regulado pelo Decreto-Lei 287/2003 (CIMT). Aplica-se sobre o maior dos dois valores entre o preço de escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT). A tabela tem dois ramos: HPP (Habitação Própria Permanente) e outros fins (segunda habitação, investimento, arrendamento). Em 2026, os escalões foram actualizados conforme o Orçamento do Estado; a Autoridade Tributária publica a tabela vigente.
A estrutura: cada escalão tem uma taxa marginal e uma parcela a abater. A fórmula é IMT = valor × taxa − parcela a abater. Acima do escalão superior, aplica-se taxa única (6% para HPP em 2026). Abaixo do primeiro escalão, há isenção total. Vale a pena fazer esse teste primeiro: se o imóvel cabe nesse limite, paga zero.
Que Imposto de Selo se paga ao comprar?
O Imposto de Selo sobre a transmissão de imóveis é fixo: 0,8% sobre o valor de escritura ou VPT (o maior). Acresce o IS sobre o contrato de crédito habitação, calculado em função do prazo: 0,6% sobre o capital financiado para prazos acima de 5 anos — que é o caso típico das hipotecas a 30-35 anos. Tabela publicada pela AT na Tabela Geral do Imposto de Selo.
E o IMI, como é cobrado todos os anos?
O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é anual e incide sobre o VPT. A taxa em Lisboa em 2026 fica entre 0,3% e 0,45% para prédios urbanos, conforme deliberação da Câmara Municipal de Lisboa. Para um apartamento com VPT de 200.000 € em Lisboa, traduz-se em 600 € a 900 € por ano. No ano da compra, paga-se proporcionalmente; nos anos seguintes, em prestação única (até 100 €), 2 prestações (100-500 €) ou 3 prestações (acima de 500 €), com vencimentos em Maio, Agosto e Novembro.
Fontes regulatórias citadas
- Decreto-Lei 287/2003 CIMT — Código do Imposto Municipal sobre Transmissões · vigente 2026
- Autoridade Tributária Tabela Geral do Imposto de Selo — Verba 1.1 (imóveis) e Verba 17 (crédito) · vigente 2026
- Câmara Municipal de Lisboa Deliberação anual da taxa de IMI — entre 0,3% e 0,45% para prédios urbanos · vigente 2026
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Relevante se a compra é para arrendar, porque define o regime fiscal das rendas.
Perguntas frequentes
Quanto pago de IMT em Lisboa para uma casa de 350.000 €?
Os custos de escritura e registo são fixos?
Pago IMT se for primeira casa?
Posso pedir o IMT de volta se vender em pouco tempo?
O IMI é cobrado quando comprar ou todos os anos?
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Arnaldo Toledo
Especialista em Lisboa · Century 21 Nações
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