Calculadora de IMT 2026

O que é o IMT e quem o paga?

O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) é o imposto que se paga ao Estado na compra de um imóvel em Portugal. Calcula-se sobre o valor da escritura ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT), consoante o que for mais alto. Em imóveis recentes em Lisboa, o valor de escritura é quase sempre o mais alto dos dois.

Quem o paga é o comprador, nunca o vendedor. Cobra-se uma vez, no acto da compra, e fica para o município onde o imóvel está. Sem retenções, sem brechas: se compra, paga.

Paga-se antes da escritura. Sem o comprovativo da Autoridade Tributária, o notário não avança. É uma das primeiras despesas a sair do bolso e poucos compradores fazem as contas atempadamente.

Como se calcula o IMT em 2026?

O cálculo funciona por escalões progressivos, à semelhança do IRS. O Orçamento do Estado para 2026 actualizou todos os escalões em 2% face a 2025 (Ofício Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária).

A fórmula é simples: IMT = Valor × Taxa − Parcela a abater. Cada escalão tem a sua taxa e a sua parcela. Ao contrário do IRS, o imposto incide sobre o valor total do imóvel, não só sobre a fracção dentro do escalão.

Escalões para habitação própria e permanente (2026)

Para segunda habitação ou investimento, não há isenção no primeiro escalão: paga-se 1% desde o primeiro euro, e os restantes escalões sobem ligeiramente.

Quanto se paga de IMT numa casa de 300 mil euros em Lisboa?

Imagine um T2 no Lumiar por 300 000 €, comprado como habitação própria e permanente. O valor cai no escalão dos 198 347 € a 330 539 €, com taxa de 7% e parcela a abater de 10 457,96 €. O IMT fica em 300 000 × 7% − 10 457,96 = 10 542,04 €. Some-se o Imposto do Selo (0,8% sobre 300 000 €, ou seja, 2 400 €) e a estimativa de notário e registo (cerca de 2 500 €). Total a reservar para o dia da escritura: 15 442 €, pouco mais de 5% do valor do imóvel.

Se o mesmo comprador tiver até 35 anos e for primeira habitação própria, o IMT cai a zero. Todo o imóvel está abaixo do tecto de 330 539 € do IMT Jovem, e o Imposto do Selo também é dispensado. Restam só os ~2 500 € de escritura e registo. Quase 13 000 € de diferença, pelo perfil do comprador.

Quem tem direito ao IMT Jovem em 2026?

Desde Agosto de 2024, o IMT Jovem isenta compradores até 35 anos (inclusive, à data da escritura) de IMT e Imposto do Selo na primeira habitação própria e permanente.

Em 2026, a isenção total cobre imóveis até 330 539 €. Entre 330 539 € e 660 982 €, a isenção é parcial: paga-se 8% só sobre o valor que excede os 330 539 €. Acima de 660 982 €, a isenção não se aplica.

Para ter direito ao IMT Jovem é preciso cumprir, em simultâneo, todos os requisitos:

• Ter até 35 anos à data da escritura
• Não ser proprietário de nenhuma habitação à data da compra (nem ter sido nos 3 anos anteriores)
• Não ser dependente para efeitos de IRS no ano da compra
• Que o imóvel seja a habitação própria e permanente do comprador e se mantenha assim durante 6 anos consecutivos

Em compras conjuntas em que só um dos titulares cumpre os requisitos, a isenção aplica-se proporcionalmente à sua quota-parte. Estrangeiros também podem aceder, desde que cumpram os restantes critérios. A nacionalidade não exclui ninguém: o que conta é o imóvel ficar como habitação própria e permanente em Portugal.

Atenção ao período de retenção. O imóvel deve manter-se como habitação própria e permanente durante 6 anos. Se passar a usá-lo para arrendamento ou outros fins não habitacionais, pode perder o benefício e a Autoridade Tributária cobra o imposto que tinha sido perdoado.

A venda dentro dos 6 anos não obriga, por si só, à devolução do IMT. Em Setembro de 2025, a Autoridade Tributária esclareceu por informação vinculativa (PIV n.º 28832) que a alienação do imóvel não desencadeia, isoladamente, a perda da isenção — o que pode ser relevante para quem precise de mudar de casa antes do prazo.

Quando é que NÃO se paga IMT?

Para além do IMT Jovem, a lei prevê algumas situações em que o imposto não se aplica ou é dispensado:

• Heranças e doações entre cônjuges, descendentes e ascendentes: não se paga IMT, e o Imposto do Selo é também dispensado. Para outros beneficiários, aplica-se Imposto do Selo a 10%.
• Permutas de imóveis: o IMT só incide sobre a diferença positiva entre os valores trocados, não sobre o total.
• Imóveis em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU): isenção condicionada a obras qualificadas, dentro do regime fiscal da reabilitação urbana.
• Imóveis classificados de interesse nacional, público ou municipal: isenção quando adquiridos para reabilitação ou conservação.
• Aquisição para revenda por sociedades imobiliárias: dispensa do IMT se o imóvel for revendido no prazo de 1 ano.

Cada uma destas isenções tem requisitos específicos e prazos. Antes de assumir que se aplica ao seu caso, confirme com a Autoridade Tributária ou com um advogado.

Que outros custos pago além do IMT?

O IMT não é o único imposto. A calculadora inclui também:

• Imposto do Selo: 0,8% sobre o valor da escritura, pago ao mesmo tempo que o IMT
• Escritura e registo: honorários do notário (500 a 800 €) mais o registo na Conservatória do Registo Predial (cerca de 250 €), a que acrescem certidões e variação consoante o cartório (público vs privado). Conte com 1 500 a 2 500 € no total para ter margem — o exemplo acima usa o topo da estimativa

No total, para um apartamento de 300 000 € em Lisboa comprado como habitação própria, conte com cerca de 14 000 a 16 000 € em impostos e custos de transacção, entre 4,5% e 5,5% do valor do imóvel. A estes acrescem ainda, fora do âmbito desta calculadora, comissões bancárias da abertura do crédito, avaliação do banco e seguros obrigatórios.

Para quem está a comprar para arrendar, o cálculo é diferente: faz mais sentido olhar para a rentabilidade líquida do que para o custo da escritura.

O IMT entra no crédito habitação?

Não. Os bancos financiam o valor de aquisição do imóvel, não os impostos da transacção. O IMT, o Imposto do Selo e os custos de notário saem do dinheiro próprio do comprador, somam-se à entrada e têm de estar disponíveis antes da escritura.

Por isso, o erro mais comum em planeamento é fazer a conta só com o preço do imóvel e a entrada do banco. Quando aparecem os 4-5% adicionais, a almofada já está gasta. Conte com o IMT como parte da entrada, à parte do crédito.

O que fazer com o resultado da calculadora?

A calculadora separa três custos: o IMT, o Imposto do Selo e a estimativa de escritura e registo. A soma é o que precisa de ter em mãos, a pronto, para fechar o negócio. Não entra no crédito.

Na nossa experiência a acompanhar compradores em Lisboa, o erro mais comum é fazer a conta só com o valor do imóvel e ficar com a margem apertada quando aparecem os 4-5% adicionais. Se o número o surpreendeu, fale connosco antes de avançar. Vale mais recalibrar a oferta agora do que correr atrás do preço com a almofada já consumida.

Os números variam consoante o bairro. Em zonas como o Lumiar ou Avenidas Novas, o preço por m² coloca a maioria das compras no escalão dos 7-8%, longe do tecto do IMT Jovem para um T2. Em qualquer compra em Lisboa, faça a simulação antes de assinar o CPCV: depois é tarde para renegociar.

Metodologia desta calculadora