Quanto rende arrendar uma casa em Lisboa?
Depende do bairro, da tipologia e da condição do imóvel. A faixa típica para um T2 nos bairros centrais de Lisboa em 2026 vai dos 1 400 € aos 2 000 € por mês. Em zonas como o Lumiar ou Telheiras, fica perto da mediana. Em Avenidas Novas, Estrela ou Lapa, sobe; em Marvila, Beato ou Cacém, desce. A calculadora acima cruza os preços médios por m² de cada bairro com a área típica da tipologia, devolve uma estimativa em segundos e deixa-o ajustar para o seu imóvel real.
A pergunta certa para um senhorio não é "quanto rende em bruto". É quanto fica no bolso depois de tudo. É aí que muita gente sobrestima a rentabilidade do arrendamento e fica desiludida.
Como interpretar a sua estimativa
A calculadora devolve três números úteis. O primeiro é a renda mensal estimada (uma mediana, com faixa de 15% para cima e para baixo). Use o número central como ponto de partida, e a faixa como verificação: se o agente que lhe propõe gerir o arrendamento aponta para fora desta faixa, peça justificação concreta (vista privilegiada, mobília premium, contrato corporativo).
O segundo é o yield bruto. Para um T2 em Lisboa, situa-se geralmente entre 4% e 6% bruto. Abaixo de 4%, o bairro é caro para investimento puro (típico de Avenidas Novas, Lapa, Príncipe Real). Acima de 6%, o bairro é mais barato e tem potencial de valorização, mas pode ter mais rotatividade de inquilinos.
O terceiro é o yield líquido. Esse é o que conta. É geralmente 15% a 30% mais baixo que o bruto, dependendo sobretudo da taxa de IRS aplicável: com a redução de OE 2026 para 10% nas rendas até 2 300 €/mês, um yield bruto de 5% traduz-se num líquido perto de 4%. Sem essa redução (rendas acima de 2 300 €), cai para 3,3-3,7%.
O que afecta a renda no seu bairro
Dentro do mesmo bairro, dois imóveis com a mesma tipologia podem ter rendas com 30% de diferença. Os factores que mais pesam, pela nossa experiência a acompanhar arrendamentos em Lisboa:
- Andar e elevador. Um T2 sem elevador no 4º piso perde tipicamente 10-15% de renda face a um equivalente com elevador.
- Mobília e equipamento. Imóveis mobilados com gosto e bem equipados (máquina de loiça, ar condicionado em todas as divisões, internet pronta) cobram 10-20% acima do mesmo imóvel sem mobília.
- Eficiência energética. Certificado A ou B não vende sozinho, mas G é cada vez mais penalizador. Inquilinos calculam a factura da luz e do gás.
- Estado de conservação. Casa de banho remodelada vale 50 € a 100 € por mês, na percepção do inquilino.
- Janela ou pátio para o exterior. Em qualquer bairro, mas especialmente em zonas densas como Príncipe Real ou Bairro Alto, vista ou pátio têm prémio.
A calculadora não captura nenhum destes factores. Captura a mediana do bairro. Se o seu imóvel está claramente acima ou abaixo do que descrevemos, ajuste a renda na sua cabeça em conformidade.
Yield bruto vs líquido: onde se perdem os euros
A diferença entre o que o inquilino paga e o que entra na sua conta resume-se a quatro coisas: condomínio, IMI, manutenção e IRS. Para uma renda de 1 600 € num T2 de 350 000 €, a conta tipo (com a taxa reduzida de 10% prevista no OE 2026 para rendas até 2 300 €/mês) é:
- Renda anual bruta: 19 200 €
- Condomínio: ~480 € (40 €/mês)
- IMI: ~1 050 € (0,3% sobre VPT, anual)
- Manutenção (provisão): ~1 750 € (0,5% do valor por ano, conservador)
- IRS Categoria F (10% sobre rendimento líquido de encargos): ~1 590 €
- Líquido: 14 330 €/ano (4,1% líquido sobre 350 000 €)
O yield bruto era 5,5%. O líquido é 4,1%. A diferença não é margem para negociação. É estrutural. Sem a taxa reduzida do OE 2026, com IRS a 25%, o líquido caía para 3,4%. Quem entra no arrendamento a contar com o número bruto sai desiludido.
IRS Categoria F: a taxa que muitos ainda não actualizaram
Os rendimentos prediais (categoria F) tinham, até 2025, uma taxa especial autónoma de 25% sobre o rendimento líquido de encargos. O Orçamento do Estado para 2026 mudou a regra para a maioria dos senhorios em Lisboa: rendas até 2 300 € por mês passam a ser tributadas a 10%, com vigência entre 2026 e 2029. Aplica-se a contratos novos e existentes, sem necessidade de renegociação.
O limite de 2 300 € corresponde a 2,5 vezes o salário mínimo nacional para 2026. Cobre praticamente todos os T1 e T2 em Lisboa fora do segmento topo de gama. Para um T2 a 1 600 €/mês, a poupança anual face à taxa antiga de 25% é de cerca de 2 400 €. Para rendas acima de 2 300 €, a taxa por defeito mantém-se em 25%.
Para senhorios com rendas acima de 2 300 €, ou para quem já tem contratos de longa duração, o Código do IRS (art. 72.º, n.os 3 a 5) prevê reduções adicionais sobre a taxa de 25%:
- Contratos de 5 a menos de 10 anos: taxa final 15%
- Contratos de 10 a menos de 20 anos: taxa final 10%
- Contratos de 20 ou mais anos: taxa final 5%
A interacção entre a redução para rendas moderadas (10%) e estas reduções por duração não é mecânica. Confirme com o seu contabilista qual o regime mais vantajoso no seu caso. Em qualquer cenário, contratos longos penalizam a flexibilidade: cessar antecipadamente tem custos.
O englobamento no IRS geral também é uma opção, vantajoso para escalões pessoais mais baixos, raramente para escalões médios e altos. Outra decisão a passar pelo contabilista antes da entrega da declaração.
Vacância: o erro mais comum no cálculo
Quase todos os senhorios fazem a conta a 12 meses de renda. A realidade é que entre inquilinos perde 1 a 2 meses por cada 24 a 36 meses, contando aviso prévio, obras de retoque, fotografar, anunciar e fechar contrato. Isso é uma ocupação real entre 92% e 96%, não 100%.
Em arrendamento tradicional bem gerido em Lisboa, 95% é uma estimativa honesta. Em zonas com maior rotatividade (estudantes, profissionais expatriados), pode descer para 90%. A calculadora acima ajusta este factor com um cursor. Não use 100%: sobrestima cerca de 5% a rentabilidade real.
Quando a estimativa pode falhar
A calculadora trabalha bem para o caso médio de cada bairro. Falha em três situações:
- Imóveis premium fora da norma do bairro. Um ático com terraço em Belém ou um apartamento histórico no Bairro Alto cobram rendas que a mediana do bairro não captura. Para esses, a estimativa fica curta.
- Imóveis em mau estado. Sem obras, casa antiga sem aquecimento e com janelas em mau estado pode ficar 25-30% abaixo da mediana. A calculadora não vê isto.
- Bairros em transformação rápida. Marvila ou Beato têm preços que mudam de mês para mês com novas obras. A mediana tem inércia. Use os bairros de referência ao lado para se calibrar.
Para um número defensável e específico para o seu imóvel, fale connosco. Vamos ao terreno e damos uma estimativa que entra em qualquer prospecto.
Metodologia desta calculadora
Os preços por m² (compra e arrendamento) vêm dos relatórios mensais do Idealista por bairro, distrito e concelho, fonte primária para ambos os mercados. A renda mediana por tipologia é derivada multiplicando o €/m² de arrendamento pela área típica: T1 = 55 m², T2 = 80 m², T3 = 105 m². Estes valores reflectem a área média efectivamente arrendada em Lisboa, não a área bruta de construção.
A faixa de ±15% em torno da mediana é uma aproximação conservadora ao desvio observado entre imóveis comparáveis no mesmo bairro. O yield líquido é calculado como (renda × ocupação × 12 − encargos × 12 − IRS) / custo de aquisição. O IRS Categoria F é aplicado sobre o rendimento líquido (renda − encargos), conforme o Código do IRS, art. 41.º.
Os dados são refrescados todos os meses pela equipa LisbonHomes a partir do dataset de bairros mantido internamente. A cobertura actual é de 42 bairros da área metropolitana de Lisboa. Esta calculadora serve para planeamento e comparação. Para uma estimativa precisa do seu imóvel, é preciso ir ao terreno.