Calculadora de Mais-Valias 2026

O que são mais-valias e quem as paga?

A mais-valia é o ganho que obtém quando vende um imóvel por mais do que pagou. Em Portugal, esse ganho é tributado em sede de IRS, na Categoria G, e declara-se no anexo G da declaração anual.

Paga quem vende. Não há retenção na fonte: a mais-valia é apurada na declaração do ano seguinte e o IRS é liquidado na nota de cobrança. É o vendedor que adianta o cálculo, e é o vendedor que tem de ter o dinheiro reservado quando a Autoridade Tributária liquidar.

Erro comum em Lisboa: assumir que o ganho é só "preço de venda menos preço de compra". Não é. A AT permite descontar a inflação, os encargos da compra e da venda, e as obras de valorização dos últimos 12 anos. Bem feita, a conta final é frequentemente metade do que a intuição diz.

Como se calculam as mais-valias em 2026?

A fórmula está fixada no Código do IRS, artigo 10.º:

Mais-valia = Valor de realização − (Valor de aquisição × coeficiente de desvalorização monetária + encargos + obras de valorização)

O coeficiente de desvalorização monetária só se aplica se o imóvel foi detido há mais de 24 meses. É publicado anualmente pela Autoridade Tributária numa Portaria, e ajusta o valor pago na compra para euros equivalentes ao ano da venda. Quanto mais antigo for o imóvel, mais alto é o coeficiente.

Depois de apurada a mais-valia bruta, aplica-se o regime fiscal:

• Residentes em Portugal: 50% da mais-valia é incluída no rendimento global e tributada às taxas progressivas de IRS (entre 13% e 48% em 2026).
• Não-residentes: desde a Lei do Orçamento do Estado para 2023, ficam sujeitos ao mesmo regime que os residentes: 50% da mais-valia à taxa marginal de IRS. A taxa autónoma de 28% que existia para não-residentes foi revogada. A diferença é a obrigação de declarar o rendimento mundial para apuramento da taxa.

Escalões de IRS para 2026 (englobamento)

A OE 2026 actualizou os limites dos escalões em 3,51% face a 2025 e reduziu as taxas marginais dos escalões 2.º a 5.º em 0,3 pontos percentuais. Os restantes ficaram inalterados.

Atenção: a taxa que paga sobre a mais-valia não é só a do escalão actual. Quando se somam os 50% da mais-valia ao rendimento, pode subir de escalão e pagar à taxa do escalão mais alto sobre a parcela que excede o limite anterior.

Quanto se paga numa venda típica em Lisboa?

Um T2 no Lumiar comprado em 2018 por 220 000 € e vendido em 2026 por 380 000 €, sendo HPP do vendedor (residente, taxa marginal 35,5%):

• Valor de aquisição actualizado: 220 000 € × 1,18 (coeficiente da Portaria 382/2025/1 para 2018) = 259 600 €
• Encargos da compra (IMT + Selo + escritura): cerca de 13 500 €
• Comissão da imobiliária na venda (5% + IVA): 23 370 €
• Obras de cozinha em 2022, com factura: 18 000 €
• Mais-valia bruta: 380 000 − 259 600 − 13 500 − 23 370 − 18 000 = 65 530 €
• Mais-valia tributável (50%): 32 765 €
• IRS devido (35,5%): cerca de 11 630 €

Se o vendedor reinvestir os 380 000 € totais noutra HPP em Portugal nos próximos 36 meses, o IRS cai a zero. Se reinvestir só 200 000 €, fica isento de 200/380 = 52,6% da mais-valia, e paga IRS sobre os restantes 47,4%.

A diferença entre planear a venda e descobrir o imposto na nota de cobrança são frequentemente 5 a 15 mil euros. Faça a simulação antes de aceitar a proposta. Não depois.

Como é que o reinvestimento isenta o imposto?

A isenção por reinvestimento aplica-se exclusivamente à habitação própria e permanente (HPP) e aos residentes em Portugal. Se o imóvel vendido era a sua casa de morada e for reinvestir noutra HPP em Portugal, na União Europeia ou no Espaço Económico Europeu, a mais-valia fica isenta na proporção reinvestida.

Os prazos e requisitos são rígidos:

• 12 meses mínimos como HPP antes da venda: desde 2024, o imóvel vendido tem de ter sido a sua habitação própria e permanente durante pelo menos os 12 meses anteriores à venda. Quem comprou e mudou-se há menos tempo perde o direito.
• 24 meses antes da venda: se já comprou a nova HPP no período entre dois anos antes da venda e a venda em si, o valor já aplicado conta como reinvestimento.
• 36 meses depois da venda: a partir da data da escritura tem três anos para aplicar o dinheiro numa nova HPP.
• A intenção de reinvestir tem de ser declarada no IRS do ano da venda, no Quadro 5A do anexo G, mesmo que o reinvestimento aconteça nos anos seguintes.
• O imóvel comprado tem de passar a ser habitação própria e permanente (com domicílio fiscal lá registado) em até 6 meses após a aquisição, e manter-se assim por pelo menos 6 meses.
• Ao valor a reinvestir abate-se o saldo do crédito hipotecário amortizado com a venda. A regra completa do artigo 10.º n.º 5 do CIRS é mais favorável do que o cálculo simplificado da calculadora quando há crédito em curso.

Se reinvestir parcialmente, a isenção é proporcional. Vendeu por 380 000 € e aplica 200 000 €? Fica isento de 200/380 = 52,6% da mais-valia. Os restantes 47,4% entram no IRS normalmente.

Quem tem 65 ou mais anos ou está reformado pode, em alternativa, aplicar o valor num plano de poupança-reforma, seguro financeiro com renda vitalícia ou contribuição para o fundo de pensões, e a isenção mantém-se. Os prazos são mais curtos (6 meses) e a aplicação tem de gerar uma renda regular. Não pode resgatar o capital.

Residente ou não-residente: o que muda?

A diferença é grande. Para a Autoridade Tributária, é residente quem tem domicílio fiscal em Portugal, não quem tem nacionalidade portuguesa. Um português que vive no estrangeiro há anos é tratado como não-residente; um cidadão estrangeiro com NIF e morada portuguesa é tratado como residente.

Residentes têm direito a:

• Englobamento de apenas 50% da mais-valia.
• Acesso à isenção por reinvestimento em HPP.
• Compensação com menos-valias de outras vendas no mesmo ano ou nos cinco seguintes.

Não-residentes, desde a Lei do Orçamento do Estado para 2023, ficam sujeitos ao mesmo regime que os residentes: 50% da mais-valia tributada às taxas progressivas de IRS. A taxa autónoma de 28% sobre 100% da mais-valia, que distinguia o regime dos não-residentes, foi revogada. Acórdãos do TJUE em 2018 e 2021 já tinham declarado essa taxa autónoma incompatível com a livre circulação de capitais; a OE 2023 fechou o assunto.

O que muda na prática para o não-residente:

• A taxa que paga é a marginal portuguesa, apurada com base no rendimento mundial declarado.
• Sem declarar o rendimento mundial, a Autoridade Tributária aplica a taxa do escalão mais alto. Não declarar é caro.
• O acordo de dupla tributação entre Portugal e o país de residência decide se o IRS pago em Portugal pode ser compensado lá. A maioria dos países da União Europeia tem acordo com Portugal.
• A isenção por reinvestimento em HPP só está disponível para residentes; um não-residente que venda casa em Portugal não pode usar essa via.

Que custos posso deduzir?

São dedutíveis ao valor de venda, reduzindo a mais-valia tributável:

• Encargos com a compra: IMT, Imposto do Selo, escritura, registo, comissão de mediação se houve. Use a calculadora de IMT para reconstruir o valor pago na altura.
• Encargos com a venda: comissão da imobiliária (tipicamente 5% + IVA), certificado energético, comissão bancária de amortização do crédito, despesas de mudança apenas se directamente relacionadas com a transacção.
• Obras de valorização nos últimos 12 anos: tudo o que se incorpora no imóvel: cozinha embutida, casa de banho, AVAC, isolamento, janelas eficientes, painéis solares. As facturas têm de estar em seu nome e dentro do prazo de 12 anos antes da venda.

O que não é dedutível: mobília avulsa, electrodomésticos amovíveis, decoração, condomínio, IMI anual, manutenção corrente (pintar, reparar canalizações, substituir torneiras). A regra é simples: se podia levar consigo, não deduz.

Guarde todas as facturas. A AT pode pedir comprovativos até 4 anos depois da liquidação, e factura sem NIF não vale.

E se herdei o imóvel? E se for terreno?

Imóveis herdados: o valor de aquisição é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data do óbito, ou o valor declarado para efeitos de Imposto do Selo se este foi pago (no caso de heranças entre pessoas que pagam Selo a 10%, como tios e sobrinhos). Não é zero. O coeficiente de desvalorização aplica-se desde o ano do óbito, não desde a compra original pelo falecido.

Em heranças entre cônjuges, descendentes e ascendentes não há Imposto do Selo, mas o VPT à data do óbito ainda é o valor de aquisição para efeitos da mais-valia futura. Este detalhe poupa mais-valia se vender vários anos depois.

Terrenos rústicos e urbanos: a regra é a mesma para terrenos urbanos. Para terrenos rústicos, há um regime específico: só são tributadas as mais-valias se o terreno passou a urbano ou foi loteado. Venda de terreno rústico que se mantém rústico, sem afectação urbana, não gera mais-valia tributável em IRS.

Cedências de quota numa sociedade detentora do imóvel: regime distinto, tributado como mais-valia mobiliária a 28%. Não usar esta calculadora.

Quando declaro a mais-valia no IRS?

A venda é declarada no IRS do ano em que ocorreu, entregue até 30 de Junho do ano seguinte. Vendeu em 2026? Declara em 2027 no anexo G da modelo 3.

O anexo G pede:

• Quadro 4: identificação do imóvel (artigo matricial, freguesia), data e valor de venda, data e valor de aquisição.
• Quadro 5: encargos e despesas dedutíveis, com identificação do tipo.
• Quadro 5-A: intenção de reinvestir e valor previsto, se HPP.

O imposto é liquidado em Julho/Agosto e cobrado em Agosto/Setembro do ano da entrega. Conte com cerca de 2-3 meses entre a entrega da declaração e o pagamento. Não há retenção na altura da escritura. Todo o IRS sai do bolso do vendedor mais tarde.

O que fazer com o resultado da calculadora?

A calculadora separa mais-valia bruta, parcela isenta por reinvestimento e IRS devido. A soma do imposto é o que a AT lhe vai pedir no ano seguinte à venda. Reserve esse valor antes de gastar o produto da venda.

Em qualquer venda em Lisboa, faça a simulação antes de aceitar a proposta e antes de assinar o CPCV. A diferença entre uma proposta de 380 000 € e uma de 400 000 € pode ser inferior à diferença no IRS, dependendo do escalão. Por vezes vale a pena negociar mais devagar para entrar num escalão mais baixo.

O reinvestimento é a alavanca mais subaproveitada. Quem vende a HPP e compra outra dentro de 36 meses tem isenção total. Quem desconta este facto no momento de decidir o que fazer ao dinheiro escolhe muitas vezes mal: guarda em conta poupança e perde a oportunidade. Fale connosco antes de fechar: vale mais planear a sequência venda-compra agora do que pagar 5-10 mil euros de IRS por descuido de calendário.

Metodologia desta calculadora