IRS Categoria F para senhorios: taxa autónoma ou englobamento?

Para quem faz sentido pensar em IRS Categoria F com cuidado?

Para qualquer senhorio em Portugal. A opção entre taxa autónoma e englobamento exerce-se na própria declaração e mudar de regime a posteriori não é simples. Faz sentido especialmente para quem detém 2 ou mais imóveis arrendados, onde o efeito do regime sobre o resultado anual já é material (centenas a milhares de euros). E faz sentido para quem está a ponderar renovar com prazo mais longo: passar de 1 ano para 5+ anos pode reduzir a taxa autónoma de 25% para 15%, alavanca fiscal directa sem custos de estrutura.

Aplicar a regra geral por inércia tem custo. A equipa LisbonHomes vê senhorios a pagar taxa autónoma de 25% sobre rendimentos que, englobados, ficariam em escalões de 14,5% ou 21%. A diferença paga várias horas de aconselhamento fiscal. Não é optimização exótica; é leitura atenta do Anexo F.

Adiar o Modelo 44 ou os recibos electrónicos também tem custo. Sem comunicação do contrato nos primeiros 30 dias e sem emissão mensal do Modelo 6, o senhorio fica em incumprimento e perde acesso às deduções do inquilino que dependem da existência formal do contrato.

O que ninguém lhe diz sobre as obrigações fiscais do senhorio?

Na experiência que temos a acompanhar senhorios em Lisboa, há cinco padrões que a leitura genérica do CIRS não capta:

1. O Modelo 44 é a porta de entrada. É a comunicação do contrato à AT, feita electronicamente nos 30 dias após celebração. Sem Modelo 44 não há recibos electrónicos válidos; sem recibos electrónicos válidos o inquilino não pode deduzir 15% do IRS. E o senhorio fica em incumprimento, com coima entre 75 € e 3.750 € por contrato não comunicado. É a primeira coisa a fazer, não a última.

2. Englobamento ganha mais vezes do que o senhorio espera. Para rendas líquidas anuais até cerca de 7.500 € e quando o agregado tem outras categorias em escalão baixo, o englobamento pode resultar em taxa efectiva de 14,5% ou inferior, abaixo da taxa autónoma de 25%. Para casos extremos (reformados sem outros rendimentos), pode resultar em zero IRS sobre rendas. Vale o cálculo todos os anos.

3. As deduções de obras só contam com factura — e só obras de conservação. Pintura, canalização, humidades, substituição de electrodomésticos avariados: dedutíveis em Categoria F. Cozinha nova, casa de banho nova, mudança de layout: não são Cat F; entram só nas mais-valias quando vender. A AT é mais apertada do que o instalador costuma sugerir.

4. A taxa reduzida para contratos longos exige cumprimento durante o prazo todo. Aplicou 15% por ter contrato a 6 anos? Se o contrato termina antecipadamente por culpa do senhorio (denúncia para uso próprio, por exemplo), a AT pode exigir o diferencial face à taxa-base, com juros. A optimização tem de ser sustentada.

5. AL em Lisboa é cada vez menos viável para portfolios pequenos. Desde 2018 há suspensão de novas licenças em zonas de contenção (a maior parte da cidade) e o AL tributa em Categoria B com coeficiente de 35% no regime simplificado. Para um T2 a 1.200 €/mês em arrendamento longo com taxa reduzida versus AL com licença existente, as contas raramente justificam o desgaste operacional.

A equipa LisbonHomes vê senhorios a optimizar mais por intuição do que por análise do CIRS. A diferença entre os dois pode ser meses de renda por ano.