Registo predial e documentos essenciais antes de comprar casa em Portugal

Antes de assinar o CPCV, verifique certidão permanente, licença de utilização e registo predial. Saiba quais documentos pedir e porquê cada um importa.

Por Lucas Toledo · Revisto por Arnaldo Toledo (AMI 10786) · Sobre a equipa · Atualizado junho de 2026

Couple Walking (50093992912) — R. da Voz do Operário, Carmo, Lisbon, Portugal — Foto: Pedro Ribeiro Simões from Lisboa, Portugal · CC BY 2.0

Verificar o registo predial e reunir os documentos certos antes de assinar o CPCV é o passo que mais compradores em Lisboa saltam, e o que mais caro sai quando corre mal. A due diligence documental custa tipicamente menos de 2.500 € numa transacção de 280.000 €; descobrir um ónus ou uma licença de utilização inválida depois do contrato promessa pode custar muito mais, em tempo, dinheiro e nervo. O que se segue descreve os documentos que qualquer comprador deve pedir, porquê cada um importa e o que fazer quando algum não aparece.

Para quem faz sentido comprar com segurança agora?

Faz sentido para quem já tem a capacidade financeira confirmada — entrada disponível, pré-aprovação de crédito habitação de um banco como a CGD, BPI, Millennium BCP ou Novo Banco, e está a entrar na fase de visitas e propostas. A due diligence documental é o filtro entre "gostei do imóvel" e "vou assinar o CPCV": é aqui que se decide se o activo é o que parece ser.

Faz sentido em especial para compradores estrangeiros a comprar à distância, onde a tentação de acelerar o processo é maior e os mecanismos de verificação menos familiares. Ter um advogado ou consultor imobiliário em Lisboa a validar a certidão permanente e a licença de utilização in loco reduz materialmente o risco.

Não faz sentido para quem já assinou o CPCV sem verificar os documentos: nesse caso, o que importa é remediar, não prevenir. Se a escritura ainda não aconteceu, ainda há margem. Se o vendedor recusa entregar documentação básica antes do CPCV, esse é, na nossa experiência, o sinal mais fiável de que algo não está certo com o imóvel.

Quanto custa?

Parcela	Valor	Fonte
Certidão permanente do registo predial	~15–20 €	Registo Predial Online (IRN) — taxa de consulta · 2026
Caderneta predial urbana	Gratuita	Portal das Finanças / AT · 2026
Certificado energético	~150–300 €	ADENE — custo médio de emissão · 2026
Ficha técnica de habitação (FTH)	Fornecida pelo vendedor	Obrigação legal — DL 68/2004 · 2026
Licença de utilização	Fornecida pelo vendedor / CML	Câmara Municipal de Lisboa · 2026
Honorários de advogado (due diligence)	~0,5–1% do valor de escritura	Ordens de Advogados — prática de mercado · 2026

Exemplo Prático

Apartamento T2 em Lisboa — due diligence antes do CPCV

Comprador residente em Portugal, imóvel de 280.000 € com crédito habitação, construção de 2001. Verifica certidão permanente, caderneta predial, licença de utilização, FTH e certificado energético antes de avançar para CPCV.

Cálculo: Certidão permanente ~18 € + caderneta predial 0 € + certificado energético ~200 € + honorários de advogado (0,75% × 280.000 €) = ~2.318 € em custos de due diligence — valor marginal face ao risco de assinar um CPCV sobre um imóvel com ónus ou sem licença válida.

Documento histórico a registar um contrato de compra e venda de imóvel, com os nomes das testemunhas e do notário — Museo Egizio, Turim — Foto: Wikimedia Commons contributor · CC0

O que ninguém lhe diz sobre os documentos que ninguém lhe pede para ver?

A equipa LisbonHomes acompanha regularmente compradores que chegam ao CPCV sem ter visto um único documento do imóvel. Quatro situações repetidas que raramente entram na conversa inicial com o agente:

1. A certidão permanente pode mostrar penhoras que o vendedor omite. O registo predial é público e actualizado. Uma penhora fiscal ou judicial sobre o imóvel, que o vendedor pode não revelar espontaneamente, aparece na certidão. Comprá-la online em predialonline.justica.gov.pt antes de qualquer proposta é o primeiro acto de due diligence, não o último.

2. A licença de utilização pode estar desactualizada por obras não legalizadas. Em Lisboa, é comum encontrar imóveis em bairros como Belém, Mouraria ou Avenidas Novas onde obras de ampliação ou divisão de fracções foram feitas sem comunicação à Câmara Municipal de Lisboa. O banco não financia; o notário pode recusar a escritura. O vendedor pode não saber, ou pode saber muito bem.

3. A ficha técnica de habitação (FTH) é ignorada quase universalmente. Para imóveis com licença emitida a partir de Março de 2004, a FTH é obrigatória. Na prática, poucos compradores a pedem e poucos agentes a mencionam. É o documento que descreve os materiais e sistemas do imóvel, e a sua ausência é, por lei, motivo para não avançar para escritura.

4. O registo após escritura não é automático nem imediato. Depois de assinar, o novo titular tem de submeter o pedido de registo na Conservatória do Registo Predial. Enquanto o registo não está actualizado, o imóvel continua formalmente em nome do vendedor. Demora tipicamente 1 a 4 semanas; nesse intervalo, o imóvel está em risco teórico de penhora sobre o vendedor. Confirme sempre com o código da certidão permanente.

Que documentos pedir antes de assinar o CPCV?

Certidão permanente do registo predial

A certidão permanente é o ponto de partida de qualquer due diligence. Identifica o titular actual, descreve a fracção (área, composição, localização no edifício), e lista todos os ónus inscritos: hipotecas, penhoras, servidões, usufrutos. Obtém-se em predialonline.justica.gov.pt por código de acesso, pago online. Quem vende tem interesse em fornecê-la actualizada; se recusar, o sinal é claro.

Verifique especificamente: (a) se o vendedor é o titular inscrito; (b) se há hipoteca, e se sim, o banco que a detém, porque o distrate terá de acontecer na escritura; (c) se há qualquer inscrição de penhora, usufruto ou servidão não expectável.

Caderneta predial e licença de utilização

A caderneta predial urbana (disponível gratuitamente no Portal das Finanças via AT) confirma a descrição fiscal do imóvel: área bruta, área útil, VPT, artigo matricial, ano de construção. Confronte com o que está no anúncio: discrepâncias de área são frequentes e têm implicações no financiamento e na avaliação bancária.

A licença de utilização é o documento emitido pela Câmara Municipal de Lisboa (ou município competente) que valida que o imóvel foi construído e pode ser habitado conforme o projecto aprovado. Para imóveis anteriores a 1951, a legislação prevê isenção, mas deve ser confirmada caso a caso. Para todos os outros, a ausência desta licença bloqueia o crédito habitação e pode bloquear a escritura. O enquadramento de referência é o Regime Geral das Edificações Urbanas (RGEU), em vigor desde 1951, e o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

Certificado energético e ficha técnica de habitação

O certificado energético é obrigatório para qualquer transacção imobiliária; a responsabilidade de o obter é do vendedor. A sua ausência impede a publicação do anúncio em portais como Idealista ou Imovirtual. Verifique se está válido (emitido há menos de 10 anos) e se a classe energética corresponde ao que foi anunciado.

A ficha técnica de habitação aplica-se a imóveis com licença de utilização emitida a partir de 30 de Março de 2004. Descreve os materiais utilizados, sistemas de ventilação, isolamento e acabamentos. Na prática, é o documento menos pedido e o mais ignorado, mas a sua ausência é fundamento legal para não celebrar a escritura.

O papel do advogado versus o agente imobiliário

O agente imobiliário representa o vendedor (ou, em dupla representação, ambas as partes com conflito de interesse inerente). A sua função é facilitar a transacção, não proteger o comprador juridicamente. Um advogado, com honorários regulados pela Ordem dos Advogados e enquadrados pelo DL 81-C/2017 em contexto de mediação de crédito, verifica os documentos, identifica cláusulas problemáticas no CPCV e acompanha o processo até à escritura pública.

Para compradores que compram pela primeira vez em Portugal, ou que compram à distância, a relação custo-benefício do advogado é positiva. Para compradores experientes com rede de apoio local, a due diligence pode ser feita directamente, desde que os documentos acima sejam verificados sem excepção.

Os dados do INE — Índice de Preços da Habitação mostram que o mercado de Lisboa permanece competitivo em 2026, com transacções a acontecer rapidamente em zonas como Avenidas Novas e Lumiar. Essa pressão de tempo é exactamente a razão pela qual compradores saltam a due diligence, e é exactamente a razão pela qual não devem.

Fontes regulatórias citadas

Decreto-Lei n.º 287/2003 Decreto-Lei 287/2003 (Reforma da Tributação do Património — CIMT + CIMI) · vigente 2026
Decreto-Lei n.º 81-C/2017 DL 81-C/2017 (Mediação de crédito — informação pré-contratual) · vigente 2026
INE — Estatísticas Índice de Preços da Habitação (IPHab) — trimestral · vigente 2026

Recursos relacionados

Perguntas frequentes

O que é a certidão permanente e onde a obtenho?

A certidão permanente é o documento que identifica o imóvel no registo predial — mostra o titular, os ónus (hipotecas, penhoras) e a descrição. Obtém-se online em predialonline.justica.gov.pt mediante pagamento de uma taxa. É válida enquanto não houver alterações ao registo, e o acesso é por código. Qualquer comprador deve pedi-la antes de assinar o CPCV.

A licença de habitação é obrigatória para comprar uma casa?

Sim, para imóveis construídos após 1951. Sem licença de utilização válida, o banco recusa o financiamento e o notário pode recusar a escritura. Em Lisboa, edifícios anteriores a essa data têm isenção legal, mas convém confirmar caso a caso. Peça sempre a licença ao vendedor antes do CPCV — recuperá-la depois é moroso e pode inviabilizar o negócio.

Preciso de advogado para comprar casa em Portugal?

Não é legalmente obrigatório, mas é fortemente recomendado para compradores sem experiência no mercado português, sobretudo estrangeiros. O advogado verifica o registo predial, a caderneta predial, a licença de utilização, a ficha técnica de habitação e as cláusulas do CPCV. O custo típico ronda 0,5% a 1% do valor de escritura.

Quais os documentos que o vendedor tem de entregar antes da escritura?

O vendedor deve disponibilizar: certidão permanente actualizada, caderneta predial, licença de utilização (ou isenção fundamentada), ficha técnica de habitação (para imóveis pós-2004), certificado energético e, se aplicável, acta da última assembleia de condóminos. A ausência de qualquer um destes documentos é sinal de alerta — e motivo para atrasar a assinatura do CPCV.

O que deve constar no registo predial após a escritura?

Após a escritura, o notário ou o comprador submete o pedido de registo na Conservatória do Registo Predial. O novo registo deve reflectir o novo titular, cancelar a hipoteca anterior (se houver) e inscrever a nova hipoteca (se houver crédito). O processo demora tipicamente 1 a 4 semanas. Guarde o código da certidão permanente para confirmar que o registo ficou actualizado.

O que é a ficha técnica de habitação e quando é exigida?

A ficha técnica de habitação (FTH) é um documento que descreve as características técnicas e funcionais do imóvel — materiais, sistemas, compartimentos. É obrigatória para imóveis com licença de utilização emitida a partir de 30 de Março de 2004. Sem ela, a escritura pode ser bloqueada. O vendedor tem de a entregar antes da assinatura do contrato definitivo.

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Arnaldo Toledo

Especialista em Lisboa · Century 21 Nações

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