Quanto custa fazer escritura em Lisboa em 2026? Todos os custos detalhados

Para quem faz sentido comprar casa em Lisboa agora?

Faz sentido para quem tem entrada de 10 a 20% do valor do imóvel e, em separado, mais 6 a 8% disponíveis exclusivamente para os custos da escritura. Estas duas parcelas não se misturam: a entrada financia o imóvel; os encargos são dinheiro que sai sem retorno directo no activo. Quem não tem ambas as almofadas em simultâneo está a comprar antes de tempo.

Faz também sentido para quem tem residência fiscal estabelecida em Portugal (NIF activo, Modelo 3 do IRS entregue), porque é o requisito para aceder aos escalões de Habitação Própria Permanente do IMT, sistematicamente mais favoráveis do que os escalões de segunda habitação ou investimento. Compradores não residentes pagam IMT no ramo "outros" e o salto é relevante.

E faz sentido para quem tem horizonte mínimo de 5 a 7 anos. Os 6% de encargos de entrada diluem-se com o tempo; abaixo desse período, arrendar continua mais eficiente na maioria dos bairros de Lisboa, do Lumiar às Avenidas Novas.

Não faz sentido para quem usa a poupança de emergência como entrada. Os primeiros 12 meses de propriedade trazem IMI proporcional, fundo de maneio do condomínio, seguro multirriscos habitação e invariavelmente uma ou duas obras que não estavam no plano.

O que ninguém diz sobre os custos da escritura

Na nossa experiência a acompanhar compradores em Lisboa, há quatro aspectos que raramente entram na conversa com a agência imobiliária ou com o banco:

1. O IMT calcula-se sobre o maior valor entre o preço de escritura e o VPT. Se a Autoridade Tributária atribuiu ao imóvel um Valor Patrimonial Tributário acima do preço negociado (situação menos comum mas real em imóveis subestimados pelo vendedor), o IMT é calculado sobre o VPT mais elevado. Muitos compradores descobrem isto à última hora.

2. A mudança de escalão do IMT reescreve a fórmula na totalidade. Não é como o IRS, onde só o excedente fica no escalão superior. No IMT, comprar a 195.000 € e a 194.000 € pode representar uma diferença de vários milhares de euros. A equipa LisbonHomes observa negociações onde o vendedor cedeu 1.000 € no preço para que o comprador saltasse para o escalão abaixo e poupasse 3.000 € ou mais em IMT.

3. A avaliação bancária pode divergir do preço e encarecer a operação. O banco financia até 90% do mínimo entre o preço de escritura e o valor avaliado. Se a avaliação de um banco como o Santander ou o Novo Banco vier abaixo do preço acordado, o comprador tem de cobrir a diferença em capital próprio, um custo não previsto que pode exigir renegociação ou recorrer a outro banco.

4. O Imposto de Selo do crédito é silencioso nos simuladores. O IS de 0,6% sobre o capital financiado (CIS, Tabela Geral verba 17.1) para prazos superiores a 5 anos (que é a quase totalidade das hipotecas), raramente aparece de forma destacada. Numa hipoteca de 280.000 €, são 1.680 € que saem no dia da escritura sem aparecer no contrato de crédito habitação como rubrica separada.