Certidão permanente e os documentos que deve exigir antes de assinar o CPCV
Quer comprar casa em Portugal? A certidão permanente revela hipotecas, penhoras e dívidas no imóvel. Saiba onde pedir e que documentos exigir antes do CPCV.
Por Lucas Toledo · Revisto por Arnaldo Toledo (AMI 10786) · Sobre a equipa · Atualizado junho de 2026
A certidão permanente é o documento que confirma quem é o verdadeiro dono de um imóvel, que encargos existem sobre ele e se há hipotecas ou penhoras registadas. Pede-se online em predial.pt por cerca de 15 €, leva minutos a obter e deve ser o primeiro documento a analisar antes de avançar com qualquer proposta ou CPCV. Ignorá-la, ou pedi-la tarde demais, é o erro documental mais frequente que a equipa LisbonHomes observa em transacções em Lisboa.
Para quem faz sentido comprar com segurança agora?
Fazer a due-diligence documental completa faz sentido para qualquer comprador, mas é absolutamente crítica em três perfis concretos.
Compradores à distância: expats ou estrangeiros que visitam o imóvel uma ou duas vezes e dependem de um agente ou advogado local para confirmar a legalidade. Sem a certidão permanente e a licença de habitação em mãos, estão a assinar o CPCV com informação incompleta.
Compradores de imóveis mais antigos em bairros históricos de Lisboa (Mouraria, Intendente, Graça), onde é frequente encontrar imóveis com descrição matricial desactualizada, obras não licenciadas ou mesmo ausência de licença de utilização em edifícios reabilitados de forma irregular.
Compradores que negoceiam directamente com o vendedor, sem agente. Sem intermediário, ninguém avisa que falta um documento. A responsabilidade de verificar recai inteiramente sobre o comprador.
Não faz sentido adiar esta verificação para a semana da escritura. Na nossa experiência, quem descobre um problema documental tarde já pagou sinal, já teve aprovação bancária e já está com pressão para avançar. É exactamente quando a capacidade de negociação é mais fraca.
Quanto custa?
| Parcela | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| Certidão permanente (acesso online) | ~15 € (código de acesso — 6 meses) | predial.pt — Instituto dos Registos e do Notariado · 2026 |
| Caderneta predial urbana | Gratuita (via Portal das Finanças, proprietário) | AT — Portal das Finanças · 2026 |
| Licença de utilização / habitação | Variável (pedido na Câmara Municipal — consulta gratuita se houver cópia) | Câmara Municipal de Lisboa · 2026 |
| Ficha técnica de habitação | Gratuita (cópia fornecida pelo vendedor — obrigatória em imóveis pós-2004) | Câmara Municipal / vendedor · 2026 |
| Honorários de advogado (due-diligence) | 1 000 € – 2 500 € (estimativa para transacção típica em Lisboa) | Mercado — estimativa LisbonHomes · 2026 |
Due-diligence documental — T2 350 000 € em Lisboa, 2026
Comprador residente fiscal em Portugal, primeira habitação, com crédito habitação a 80%. Reúne os documentos antes de assinar o CPCV.
Cálculo: Certidão permanente ~15 € + caderneta predial 0 € + licença de utilização 0 € (cópia) + ficha técnica 0 € (cópia) + advogado 1 500 € (estimativa) = ~1 515 € em due-diligence documental antes da escritura.
Perguntas frequentes
O que é a certidão permanente e onde se pede?
A certidão permanente é o registo actualizado do imóvel na Conservatória do Registo Predial. Mostra o proprietário legal, ónus, hipotecas e penhoras. Pede-se em predial.pt com um código de acesso válido por seis meses. Custa alguns euros e qualquer pessoa pode obtê-la, não precisa de ser o comprador.
Qual a diferença entre certidão permanente e caderneta predial?
A certidão permanente vem do Registo Predial e prova a titularidade e os encargos do imóvel. A caderneta predial vem da AT (Autoridade Tributária) e indica o Valor Patrimonial Tributário, a localização matricial e a afectação fiscal. Ao comprar, precisa das duas: uma para confirmar quem vende, outra para calcular IMT e IMI.
A licença de habitação é obrigatória para escritura?
Sim. Sem licença de utilização (ou licença de habitação) a escritura pública não se realiza, com raras excepções em edifícios anteriores a 1951. Verifique a existência da licença junto da Câmara Municipal antes de assinar o CPCV, não na véspera da escritura.
Preciso de advogado para comprar casa em Portugal?
Não é obrigatório por lei, mas é altamente recomendável, especialmente para compradores estrangeiros ou transacções acima de 300 000 €. O advogado revê o CPCV, verifica a certidão permanente, confirma a licença de habitação e garante que não há ónus ocultos. O custo típico fica entre 1 000 € e 2 500 € e pode evitar perdas de sinal muito superiores.
Quando devo pedir a certidão permanente — antes ou depois do CPCV?
Antes. A certidão permanente deve ser analisada antes de assinar o CPCV e antes de entregar qualquer sinal. Se revelar hipoteca não declarada, penhora ou proprietário divergente do vendedor, tem fundamento para recuar sem perda.
O que acontece se comprar um imóvel com ónus não detectado?
O comprador fica vinculado ao ónus registado. Se existir hipoteca, o banco credor mantém o direito sobre o imóvel. Se existir penhora judicial, o bem pode ser penhorado mesmo depois da escritura. A certidão permanente é a única forma de verificar estes encargos antes da compra — o vendedor não é obrigado a declará-los espontaneamente.
Fontes regulatórias citadas
- Decreto-Lei n.º 287/2003 Decreto-Lei 287/2003 (Reforma da Tributação do Património — CIMT + CIMI) · vigente 2026
- Decreto-Lei n.º 81-C/2017 DL 81-C/2017 (Mediação de crédito — informação pré-contratual) · vigente 2026
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Perguntas frequentes
O que é a certidão permanente e onde se pede?
Qual a diferença entre certidão permanente e caderneta predial?
A licença de habitação é obrigatória para escritura?
Preciso de advogado para comprar casa em Portugal?
Quando devo pedir a certidão permanente — antes ou depois do CPCV?
O que acontece se comprar um imóvel com ónus não detectado?
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Arnaldo Toledo
Especialista em Lisboa · Century 21 Nações
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