Comprar casa em planta em Lisboa: o processo, os custos e o que ninguém explica

Para quem faz sentido comprar em planta agora?

Faz sentido para quem tem horizonte de 2 a 4 anos sem necessidade de mudar de casa, uma vez que a entrega é incerta por natureza e os atrasos de obra são a norma, não a excepção. Faz sentido também para quem consegue separar a entrada (10–20%) mais os custos de transacção (~6,5%) sem esvaziar a poupança de emergência, porque entre a reserva e a escritura há reforços de sinal agendados que consomem liquidez de forma progressiva.

Faz particular sentido para compradores que querem um imóvel novo sem os prémios dos imóveis já construídos: os preços em planta têm frequentemente uma margem de 5 a 10% face ao equivalente entregue, sobretudo nos lançamentos no Lumiar, na Avenida das Forças Armadas ou em zonas de reabilitação urbana. Faz sentido para quem aceita personalizar acabamentos durante a obra.

Não faz sentido para quem precisa de casa nos próximos 12 meses, para quem não tem capacidade de absorver um atraso de 6 a 12 meses sem prejuízo, nem para quem não leu o CPCV com atenção, porque é esse contrato que define o que acontece se o promotor falhar, se o banco não aprovar, ou se as especificações mudarem.

O que ninguém diz sobre o processo de compra de casa em planta?

A equipa LisbonHomes observa que a maioria das frustrações em compras em planta não vêm do imóvel — vêm do contrato e dos prazos. Os pontos que raramente entram na conversa com o promotor:

1. O CPCV em planta é muito mais desequilibrado do que o de usado. No imóvel usado, negoceiam-se vendedor e comprador com o objecto à vista. Em planta, o promotor redige o contrato, tem o modelo-padrão, e a pressão de "já só temos 3 fracções" é uma técnica de vendas, não um facto verificável. Peça sempre o CPCV com 48h de antecedência para leitura tranquila, e leia o anexo de especificações técnicas com atenção ao que pode ser substituído "por material equivalente".

2. A aprovação do crédito pode caducar antes da obra terminar. Uma aprovação emitida hoje tem validade de 90 a 180 dias. Se a obra atrasar 12 meses, terá de reinstruir o processo, eventualmente em condições de Euribor ou de avaliação bancária diferentes. Alguns promotores aceitam incluir no CPCV uma cláusula de actualização de aprovação de crédito; peça-a.

3. Os atrasos de obra são normalizados e raramente penalizados. Na nossa experiência a acompanhar compradores em Lisboa, um atraso de 6 a 12 meses é frequente. Os contratos-padrão dos promotores prevêem penalizações simbólicas (0,05–0,1% por mês de atraso) ou simplesmente não as prevêem. Se depende da venda da sua casa actual para financiar a nova, o desfasamento pode obrigar a uma solução temporária de arrendamento, um custo que raramente entra no Excel inicial.

4. A avaliação bancária pode vir abaixo do preço contratualizado. O banco financia até 90% do mínimo entre preço e avaliação em HPP (limite do Banco de Portugal; 80% noutras finalidades). Em planta, a avaliação é feita sobre o projecto aprovado e o terreno, e pode divergir do preço de mercado praticado pelo promotor, especialmente em lançamentos com prémio de novidade. A diferença sai do seu bolso.

5. O Índice de Preços da Habitação do INE não captura o preço em planta em tempo real. O IPHab do INE regista transacções escrituradas, mas em planta a escritura ocorre 2 a 3 anos após o contrato. O preço que está a pagar hoje será "mercado" daqui a 2 anos, não hoje. Nos portais como Idealista ou Imovirtual, compare com imóveis equivalentes entregues, não em construção.