Custo total de comprar casa em Portugal

Quanto custa mesmo comprar casa em Portugal em 2026?

Comprar casa em Portugal custa, além do preço do imóvel, entre 5% e 8% em impostos, escritura, registo e custos do banco. O número exacto depende de quatro variáveis: o valor do imóvel, se é habitação própria e permanente, se há crédito habitação e se o comprador tem direito ao regime IMT Jovem.

Para um T2 de 300 000 € em Lisboa, comprado como habitação própria com 80% de crédito a 30 anos, conte com cerca de 17 500 € em custos extra além da entrada. Se o comprador cumprir os requisitos do IMT Jovem, esse valor cai para perto de 4 500 €. Quase 13 000 € de diferença, pelo perfil do comprador.

Esta calculadora junta tudo num só cálculo: IMT, Selo, escritura, registo e os custos do banco. Sem isto, é fácil fazer a conta só com o valor do imóvel e a entrada, e ficar com a almofada apertada quando aparecem os 4-5% adicionais.

Que custos pago além do preço da casa?

Numa compra com crédito habitação em Portugal Continental, os custos extra do comprador são:

• IMT: Imposto Municipal sobre Transmissões. Progressivo, entre 0% e 7,5%. Pago à Autoridade Tributária antes da escritura.
• Imposto do Selo da compra: 0,8% sobre o valor da escritura. Pago em conjunto com o IMT.
• Escritura e registo predial: entre 1 500 € e 2 500 €, consoante o notário escolhido (público ou privado) e a complexidade do processo.
• Imposto do Selo do crédito: 0,6% sobre o valor financiado (para prazos superiores a 5 anos). Pago através do banco.
• Comissão de abertura do crédito: entre 200 € e 500 € nos principais bancos em Portugal (a calculadora usa 300 € por defeito).
• Avaliação bancária: cerca de 300 € para imóveis habitacionais.

A estes acresce o que esta calculadora deliberadamente não calcula: seguros obrigatórios (vida e multirriscos), que variam muito com o perfil do comprador, e a comissão da imobiliária, que em Portugal é paga pelo vendedor, não pelo comprador.

Quanto se paga em IMT e Imposto do Selo?

O IMT é o maior dos custos da compra. Calcula-se sobre o valor da escritura ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT), consoante o que for mais alto. Em imóveis recentes em Lisboa, é quase sempre o valor de escritura. Para habitação própria e permanente em Portugal Continental, há isenção até 106 346 € em 2026, e taxas progressivas até 7,5% acima de 1 150 853 €. Para detalhe completo dos escalões, escalões de segunda habitação e exemplos passo-a-passo, veja a calculadora de IMT.

O Imposto do Selo da compra é fixo em 0,8% sobre o valor da escritura. É o segundo imposto a pagar antes da escritura, e também é pago à Autoridade Tributária. Não há escalões nem isenções gerais. Quem fica isento de IMT pelo regime IMT Jovem fica também isento deste Selo da compra, na mesma proporção.

Que custos cobra o banco quando há crédito?

Pedir crédito habitação acrescenta três rubricas que não existem numa compra à vista. A maior é o Imposto do Selo do crédito, regulado pelo Verbete 17.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo: 0,6% sobre o valor financiado, em prazos superiores a 5 anos. Numa compra com 200 000 € de crédito, são 1 200 € adicionais, pagos uma única vez no momento da contratação.

A comissão de abertura situa-se entre 200 € e 500 € na maioria dos bancos em Portugal (Millennium bcp, CGD, Santander, Bankinter). A calculadora usa 300 € por defeito, próximo da mediana. Conforme exigido pelo Banco de Portugal, está discriminada na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) entregue antes da contratação. A avaliação bancária fica em cerca de 300 €, paga ao perito independente. Não é negociável.

Para uma simulação detalhada da prestação, com indexante, spread, cenário de stress test e taxa de esforço, use o simulador de crédito habitação. Esta calculadora usa uma TAN estimada por defeito (3,5%, Euribor 6M mais spread médio) só para mostrar a ordem de grandeza da prestação.

Quanto se paga em escritura e registo?

Os custos de escritura e registo predial dividem-se entre o notário e a Conservatória do Registo Predial. Honorários do notário situam-se habitualmente entre 500 € e 800 € num cartório privado, e o Casa Pronta (serviço público) pratica tabelas tendencialmente mais baixas. Acresce o registo na Conservatória, à volta de 250 €, e certidões.

Conte com 1 500 € a 2 500 € no total para ter margem. Esta calculadora usa 2 500 € por defeito, uma estimativa prudente que cobre a maioria dos casos com cartório privado, intermediação e certidões adicionais.

A comissão da imobiliária paga-se pelo comprador?

Não, em Portugal a comissão da mediação imobiliária é paga pelo vendedor. Contratualiza-se no momento em que o imóvel é colocado à venda e está prevista no contrato de mediação. Por isso o comprador, que faz uma proposta e fecha negócio, não tem comissão a pagar pelo serviço da imobiliária que representa o vendedor.

O cenário em que o comprador paga comissão é raro e tem de ser contratualizado à parte: contratar um buyer agent (um consultor independente que representa apenas o comprador na procura, negociação e due diligence do imóvel). Em Lisboa, é uma figura comum em compras de não-residentes de valor elevado, mas residual no mercado em geral. Se for o seu caso, conte com 1% a 3% do valor da compra, a somar ao restante.

Existem isenções ou regimes especiais?

O regime mais relevante para compradores em 2026 é o IMT Jovem: isenção total de IMT e Imposto do Selo da compra para quem tem até 35 anos (à data da escritura), na primeira habitação própria e permanente. Aplica-se a imóveis até 330 539 € no Continente. Entre 330 539 € e 660 982 €, a isenção é parcial: paga 8% só sobre o valor que excede o tecto. Acima de 660 982 €, não há benefício. Para detalhe de requisitos e exemplos, veja o explicador do IMT Jovem na calculadora dedicada.

Outras isenções menos comuns: heranças e doações entre cônjuges, descendentes e ascendentes (sem IMT, sem Selo), permutas de imóveis (IMT incide só sobre a diferença), imóveis em Áreas de Reabilitação Urbana (isenção condicionada a obras qualificadas) e aquisição para revenda por sociedades imobiliárias (dispensa se revendido em 1 ano).

Quanto reservar para uma compra de 300 mil euros em Lisboa?

Três cenários sobre o mesmo imóvel: um T2 de 300 000 € no Lumiar, comprado como habitação própria com 80% de crédito a 30 anos.

A diferença entre o cenário com e sem IMT Jovem é de quase 13 000 €. Só por o comprador ter até 35 anos e cumprir os restantes requisitos. Comprar à vista evita o Selo do crédito e os custos do banco (cerca de 2 040 €), mas exige mobilizar 315 442 € a pronto em vez de 77 482 €.

O que fazer com este resultado?

O valor de cima da calculadora — Dinheiro a entregar à entrada — é o que precisa de ter em mãos, a pronto, antes da escritura. Não entra no crédito. É a soma da entrada, dos impostos da compra, dos custos do banco e da escritura. Se o número o surpreender, fale connosco antes de avançar: vale mais recalibrar a oferta agora do que correr atrás do preço com a almofada já consumida.

Para uma análise da prestação com indexante, spread, taxa de esforço e cenário de stress test, use o simulador de crédito habitação. Para isolar só o IMT em diferentes escalões, veja a calculadora de IMT. Para perceber o que comprar e em que bairro, explore os guias de bairro de Lisboa ou o guia geral de compra.

Metodologia desta calculadora