Simulador de Crédito Habitação 2026

O que é um crédito habitação e quem o pode contratar?

O crédito habitação é o empréstimo bancário que financia a compra (ou construção) de uma casa, com o próprio imóvel a servir de garantia ao banco através de uma hipoteca. Em Portugal, é o produto financeiro mais regulado em consumo: o regime está fixado no Decreto-Lei n.º 74-A/2017 e supervisionado pelo Banco de Portugal.

Pode contratar quem demonstrar capacidade de pagamento ao banco — em regra, rendimento estável e taxa de esforço suportável. Os critérios de elegibilidade não são os mesmos em todos os bancos, mas as recomendações macroprudenciais do BdP (Aviso 4/2017) fixam tectos comuns: LTV máximo de 90% na habitação própria permanente, taxa de esforço máxima de 50% e prazo máximo de 40 anos, com reduções a partir dos 30 anos do mutuário mais velho.

Não-residentes também podem contratar, normalmente com condições mais conservadoras (LTV de 60-70%, comprovativos de rendimentos no país de origem). Quem compra para investimento ou segunda habitação cai em outro escalão: LTV recomendado de 80%, em vez de 90%.

Como se calcula a prestação em 2026?

A prestação mensal de um crédito habitação amortizável calcula-se pela fórmula clássica de PMT:

P = L · r · (1 + r)ⁿ / [(1 + r)ⁿ − 1]

Em que P é a prestação mensal, L é o capital em dívida (valor do imóvel menos a entrada), r é a taxa de juro mensal (TAN ÷ 12) e n é o número total de meses (prazo em anos × 12).

A TAN (Taxa Anual Nominal) depende do tipo de contrato. Em taxa variável, é o indexante (Euribor 3M, 6M ou 12M) somado ao spread comercial do banco. Em taxa fixa, é uma TAN constante durante todo o prazo. Em taxa mista, é fixa nos primeiros anos e passa a variável depois.

O spread em Portugal varia tipicamente entre 0,7% e 1,5%, consoante perfil de risco do mutuário, LTV e produtos cruzados (ordenado domiciliado, seguros vida e multirriscos no banco). O Euribor é publicado diariamente pelo EMMI; a calculadora usa os valores de referência mais recentes na data da última actualização.

Quanto se paga numa casa de 350 mil euros em Lisboa?

Imagine um T2 no Lumiar por 350 000 €, com entrada de 50 000 € (LTV de 86%, dentro do tecto recomendado de 90%) e prazo de 30 anos. Em taxa variável Euribor 6M (2,462% à data, 3 de Maio de 2026) com spread de 1,0%, a TAN aplicada fica em 3,46%. A prestação mensal é cerca de 1 341 €.

Ao longo dos 30 anos, paga aproximadamente 182 800 € de juros sobre os 300 000 € pedidos — o custo total do crédito ronda 482 800 €. Se o agregado tiver rendimento líquido de 3 000 €/mês, a taxa de esforço fica em 44,7%, abaixo do tecto BdP de 50% mas acima do limiar mais confortável de 35%.

Se o Euribor subir 2 pontos percentuais (cenário de stress recomendado pelo BdP), a TAN passa a 5,46% e a prestação sobe para cerca de 1 696 €. Mais 355 €/mês. A taxa de esforço passa para 56,5%, acima do tecto. É o tipo de mudança que muda decisões: vale a pena saber antes de assinar.

Variável, fixa ou mista — qual escolher?

Não há resposta universal. Depende de quanto pesa, no orçamento, a estabilidade da prestação face à possibilidade de ela descer.

• Variável (Euribor + spread): a prestação acompanha o indexante. Sobe quando o Euribor sobe, desce quando o Euribor desce. É o regime mais comum em Portugal e historicamente o de menor TAN — em troca da exposição ao risco de subida.
• Fixa: a TAN é constante durante todo o prazo. A prestação não muda. Em troca, a TAN inicial é tipicamente 0,5 a 1,5 pontos percentuais acima da TAN variável de equilíbrio, como prémio de estabilidade.
• Mista: taxa fixa nos primeiros anos (5, 10 ou 15), variável depois. Equilíbrio entre estabilidade inicial e potencial de descida no longo prazo. Esta calculadora simula a fase variável — o cenário de longo prazo do contrato.

A escolha depende do perfil de tolerância ao risco. Quem tem orçamento apertado e não suporta uma subida de 200-300 € na prestação ganha em taxa fixa ou mista. Quem tem margem confortável e prevê descidas de Euribor pode optar pela variável e pagar menos no longo prazo, em média.

Quanto preciso de entrada (LTV) e que rendimento é preciso (DSTI)?

O Banco de Portugal, na Recomendação Macroprudencial de 2018 (revista em 2022), fixa três limites a respeitar pelos bancos em novos contratos:

• LTV (loan-to-value) ≤ 90% para habitação própria permanente, ≤ 80% para segunda habitação ou investimento, ≤ 100% para imóveis detidos por bancos (carteira de imóveis recuperados).
• DSTI (taxa de esforço) ≤ 50% do rendimento mensal líquido do agregado. Até 20% das novas operações de cada banco, em cada ano, podem chegar aos 60% de DSTI; até 5% podem ultrapassar os tectos.
• Prazo ≤ 40 anos, com prazo médio ponderado da carteira convergir para 30 anos. Reduções progressivas a partir dos 30 anos de idade do mutuário mais velho.

Estes são tectos. Na prática, os bancos costumam exigir margem extra: muitos param em LTV 80% para clientes sem produtos cruzados, e DSTI confortável situa-se mais perto dos 35%. O custo da entrada não é só a entrada — somam-se também o IMT, o Imposto do Selo e a escritura. Use a calculadora de IMT para estimar essa parcela.

O que acontece se o Euribor subir? (cenário de stress)

O cenário de stress é o teste de resiliência: se o Euribor subir 2 pontos percentuais, ainda consigo pagar a prestação? É o exercício que o BdP recomenda em todas as comunicações sobre risco macroprudencial e o critério que vários bancos já usam internamente na avaliação de risco — um dos motivos pelos quais a TAEG aprovada raramente está no limiar do DSTI.

A simulação completa (PDF gratuito) inclui o cenário +2 pp aplicado à sua simulação concreta, mais a tabela de amortização ano-a-ano. Se a sua taxa de esforço no cenário base é 35% e no cenário stress passa a 50%, está dentro dos tectos. Se passa de 45% para 60%, tem que ajustar — entrada mais alta, prazo mais longo, ou taxa fixa.

Em qualquer compra em Lisboa com crédito habitação, faça este teste antes de assinar o CPCV. Os 2-3 anos seguintes ao CPCV são o pior momento para descobrir que a prestação subiu mais do que o orçamento permite.

Que custos pago além da prestação?

A prestação mensal é a parcela mais visível, mas não é o único custo. No primeiro ano, contam ainda:

• IMT e Imposto do Selo: 4-7% do valor do imóvel, pago na escritura. Calcule com a calculadora de IMT.
• Escritura e registo: notário, conservatória e certidões — cerca de 1 500 a 2 500 €.
• Avaliação bancária: 250 a 400 €, paga ao banco no momento da análise.
• Comissão de estudo / abertura: 200 a 600 €, pode ser negociável ou diferida.
• Imposto do Selo sobre o crédito: 0,6% do montante financiado, retido pelo banco.

Ao longo do crédito, somam-se também os seguros obrigatórios (vida do mutuário e multirriscos do imóvel — em conjunto, normalmente 30 a 80 €/mês), o IMI anual e, se aplicável, condomínio. A TAEG declarada na FINE inclui os seguros mediados pelo banco; nos seguros contratados em separado, é preciso somar à parte.

O que fazer com o resultado da simulação?

O resultado é uma estimativa, não uma proposta de banco. Use-o para três coisas concretas:

1. Calibrar a oferta antes de assinar o CPCV. Se a prestação no cenário stress excede o orçamento, ajuste valor do imóvel ou entrada antes de assumir compromissos.
2. Negociar com o banco sabendo o que o mercado dá. Spread, prazo e tipo de taxa são negociáveis — mais ainda quando o cliente chega informado.
3. Comparar propostas. Quando o banco entregar a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), compare a TAEG entre propostas, não a TAN. A FINE tem 7 dias de reflexão obrigatórios.

Se a simulação o surpreendeu — para mais ou para menos — fale connosco antes de avançar. Em compras em Lisboa, é mais barato recalibrar agora do que correr atrás do preço com a almofada já consumida.

Metodologia desta calculadora