Nova lei do arrendamento 2026: o que mudou e que direitos tem o inquilino

Para quem faz sentido conhecer os seus direitos como inquilino agora?

Para qualquer pessoa que esteja a assinar, renovar ou rescindir um contrato de arrendamento em Lisboa em 2026. O mercado continua a ser um dos mais competitivos da Europa, e a pressão leva muitos inquilinos a aceitar cláusulas ilegais por medo de perder o apartamento. Conhecer a lei não é luxo; é o único nivelador disponível.

Faz sentido especialmente para três perfis:

Inquilinos que chegam de fora de Portugal. O direito do arrendamento português é mais protector do que o da maioria dos países da UE em aspectos como proibição de despejo extrajudicial e limitação das cauções. Quem chega de outros sistemas (nomeadamente de países com mercado privado mais liberal) assume por defeito que o senhorio tem mais poder do que tem de facto.

Inquilinos cujo contrato renova em 2026. A renovação automática é a regra no NRAU; a oposição exige prazos específicos de ambos os lados. Perder esses prazos significa ficar vinculado por mais um período contratual ou pagar indemnização que poderia evitar.

Quem pondera rescindir antes do fim do prazo. A pesquisa relacionada com mais volume nesta área é precisamente "rescindir contrato arrendamento", sinal de que muitos inquilinos não sabem que têm esse direito com simples aviso prévio de 60 a 120 dias, sem indemnização adicional.

Não é para quem tem contrato pré-1990 (regime vinculístico) sem nunca o ter actualizado. Nesse caso, as regras transitórias do Decreto-Lei 321-B/90 (RAU) e a Lei 31/2012 criam uma situação específica que justifica consulta jurídica individualizada.

O que ninguém diz sobre os direitos do inquilino

A equipa LisbonHomes observa, com regularidade, quatro padrões que a lei não resolve sozinha e que os portais de arrendamento (Idealista, Imovirtual, Casa Sapo) não têm interesse em nomear:

1. A renovação automática é uma armadilha para o inquilino desatento. O NRAU protege o inquilino com renovação automática, mas isso também significa que, se o inquilino não comunicar a intenção de saída 120 dias antes do fim do contrato, fica vinculado por mais um período contratual. Em contratos de 2 anos, isso é mais 2 anos. A maioria das rescisões "urgentes" que chegam ao nosso radar resultam de prazos perdidos por desconhecimento.

2. O coeficiente de actualização não é o mesmo que inflação. O coeficiente anual publicado pelo INE é calculado com base em índices específicos — pode ser inferior à inflação geral, o que é favorável ao inquilino, mas senhorio e inquilino confundem frequentemente os dois valores. Em 2024, o coeficiente foi de 6,94%; em 2025 desceu significativamente. Verificar o Aviso ministerial publicado em Outubro no Diário da República é a única forma de saber o valor exacto para o ano em curso.

3. Cláusulas ilegais aparecem em contratos-padrão. Mesmo em contratos gerados por agências como a Remax ou ERA, ocasionalmente surgem cláusulas que contradizem o NRAU: proibição de sublocação parcial não acordada, atribuição de custos de obras ao inquilino, actualização "a critério do senhorio". São nulas de pleno direito, mas o inquilino que as assina sem contestar acaba a cumpri-las como se fossem válidas. A DECO PROteste e o IMPIC têm modelos de contrato conformes disponíveis gratuitamente.

4. O "despejo amigável" que não o é. Quando o senhorio quer a casa de volta (para habitação própria, obras ou venda), pressiona frequentemente o inquilino a sair "voluntariamente" sem passar pelo BNA ou tribunal. Sair sem procedimento formal significa abdicar de qualquer indemnização a que possa ter direito. O inquilino que recebe essa pressão deve pedir tudo por escrito e consultar a DECO PROteste, o IMPIC ou um advogado antes de assinar qualquer rescisão.