7 coisas a verificar antes de comprar casa em Lisboa

1. Licença de utilização

Muitos prédios em Lisboa têm licenças erradas ou em falta. O clássico é um espaço comercial convertido em T1 sem actualização da licença. Parece habitação, mas legalmente é outra coisa.

O que pode custar: sem a licença correcta, o banco não financia. Se já assinou o CPCV, fica com duas opções: pagar a pronto, ou tentar recuperar o sinal com o vendedor.

Tive um cliente em Arroios que assinou com tudo em ordem, financiamento aprovado, data de escritura marcada. Dois dias antes, o banco voltou atrás. A licença do prédio era comercial, não habitacional. O vendedor recusou devolver o sinal. Foi a tribunal. Demorou um ano a recuperar €18.000.

Como verificar: peça cópia da licença de utilização à Câmara Municipal de Lisboa antes de qualquer CPCV. Confirme que a finalidade corresponde ao uso actual da fracção. Não custa nada e evita um ano de tribunais.

2. Certidão de não dívida do condomínio

As dívidas de condomínio ficam ligadas à fracção, não ao proprietário anterior. Muda o dono, a dívida fica.

O que pode custar: herda o atraso de pagamento do anterior. Em prédios antigos de Lisboa, acumulam-se dívidas de anos.

Um cliente meu em Campo de Ourique recebeu uma carta de cobrança de €4.200 no segundo mês em casa nova. O vendedor tinha parado de pagar o condomínio três anos antes e saiu sem acertar. O comprador pagou. Ou ia a tribunal.

Como verificar: peça à administração do condomínio uma certidão de não dívida emitida com menos de 30 dias. Guarde-a com o resto da documentação da escritura. Um email resolve.

3. Actas das assembleias do condomínio

Obras aprovadas mas ainda não executadas são a armadilha silenciosa de Lisboa. Fachadas, elevadores, telhados, isolamento térmico: tudo isto fica pago por quem for proprietário no dia em que a obra começa, não por quem votou a favor.

O que pode custar: pode assinar hoje e receber uma derrama de €5.000 a €10.000 três meses depois.

Tive um caso no Lumiar: obra de elevador aprovada em Janeiro, escritura em Abril, carta do condomínio em Junho a pedir €6.500. O vendedor sabia desde Janeiro. Nunca disse. Tecnicamente não era obrigado. A informação estava nas actas, só ninguém as pediu.

Como verificar: peça as actas das últimas três assembleias. Procure votos em orçamentos de obra ainda não realizados. Se houver, desconte da proposta, ou aceite entrar nas contas.

4. IMT — use o cálculo de 2026

O Orçamento do Estado 2026 mexeu nos escalões do IMT. Metade dos calculadores online ainda mostra resultados das tabelas de 2024.

O que pode custar: uma conta errada traduz-se em €2.000 a €5.000 que faltam no dia da escritura. Não é pouco quando o financiamento já está aprovado ao cêntimo.

Vi muitos clientes chegarem com tudo fechado e descobrirem que tinham calculado o IMT mal. Alguns por €3.000, outros por €4.500. Nem sempre dá para arranjar o dinheiro em 48h. Alguns negócios caíram por causa disto.

Como verificar: use a calculadora IMT 2026 do LisbonHomes. Se o valor patrimonial passar dos €600.000, confirme também o AIMI.

5. Certificado Energético

Classe F ou G é uma conta pesada que a maioria dos vendedores não tira.

O que pode custar: para cumprir as regras europeias que entram em 2030, uma fracção F ou G precisa de €15.000 a €40.000 em obra (janelas, isolamento, sistema de aquecimento). É dinheiro que vai sair do seu bolso, cedo ou tarde, se comprar sem tirar esse peso da proposta agora.

Todas as semanas vejo compradores aceitarem o preço do anúncio num F ou G sem pestanejar. O vendedor sabe o que vale a fracção, mas não conta, porque ninguém pergunta.

Como verificar: peça o Certificado Energético válido. Se for F ou G, é factor de negociação directo. Baixe a proposta no valor estimado da obra. É diferença justificada, não agressividade.

6. Alojamento Local — zona de contenção

Se a ideia é arrendar em curta duração, verifique o mapa antes de fechar. Santa Maria Maior, Misericórdia e Santo António estão em contenção absoluta — a Câmara não aceita registos novos. Arroios, São Vicente e Estrela estão em contenção relativa: só passam novos registos com critérios específicos (reabilitação, arrendamento de quarto). O RMAL, em vigor desde Dezembro de 2025, é monitorizado mensalmente — uma freguesia pode mudar de nível.

O que pode custar: comprou para render €2.500 por mês em AL, e agora arrenda por €1.400 em longa duração. O caso de investimento desaparece.

Um investidor comprou um T1 em Santa Maria Maior em 2024 a pensar em AL. A licença foi recusada. Acabou a arrendar ao ano, com metade do yield previsto, e com as prestações do empréstimo a pesarem muito mais do que o plano inicial.

Como verificar: o mapa de áreas de contenção da Câmara de Lisboa está online e é actualizado. Dois minutos de consulta poupam o negócio inteiro.

7. Caminhe a zona, a duas horas diferentes

"5 minutos do metro" nos anúncios é, normalmente, tempo de carro. Faça o percurso a pé — uma vez às 8h da manhã, outra às 22h da noite. Os bairros de Lisboa mudam de cara ao longo do dia.

O que pode custar: descobre o erro depois de assinar. E corrigir depois custa sempre muito mais do que os dez minutos de verificação.

Vi um casal apaixonar-se por um T2 na Graça. Visita de sábado à tarde, tudo calmo. Dois meses depois da escritura, descobriram que o bar por baixo da janela tem música alta de quinta a sábado até às 4h. Puseram a casa à venda em Setembro, com prejuízo. Foi preciso uma visita de 20 minutos ao final da noite que nunca ninguém fez.

Como verificar: a diligência certa é literal — caminhe a rua, nas duas horas. Fale com quem lá vive, se conseguir. Não há melhor due diligence que isto.